Comprar departamento fuera de CABA puede ser hasta 35 % más económico

Comprar departamento fuera de CABA puede ser hasta 35 % más económico

El mercado de compraventa de departamentos en Argentina ha evidenciado, en los últimos meses, señales concretas de reactivación, impulsado por un renovado acceso al crédito y una demanda que recobró dinamismo tras años de letargo. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), por ejemplo, las escrituras inmobiliarias experimentaron un marcado incremento respecto de 2024, al tiempo que la oferta disponible comenzó a reducirse. Este repunte se atribuye al regreso de los créditos hipotecarios y a medidas como el blanqueo de capitales, que reactivaron el interés por hacer inversiones en ladrillos.

Y es que luego de un inicio algo moderado en enero de 2024, con apenas 1.882 escrituras, el mercado porteño mostró una recuperación constante durante el segundo semestre, alcanzando en diciembre las 7.667 operaciones, lo que representa un aumento interanual del 68 %, según el Colegio de Escribanos. Esta tendencia positiva se profundizó en 2025 y enero registró 3.645 escrituras y febrero 4.293, duplicando prácticamente los registros del año anterior.

En marzo, la cifra ascendió a 4.747 operaciones, en gran parte gracias al retorno del crédito hipotecario, que actualmente financia casi 2 de cada 10 compraventas, según datos del Colegio Inmobiliario. Un informe conjunto de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre indicó que el 50 % de las consultas de compra en el AMBA se realizan con intención de acceder a financiamiento. Paralelamente, el valor del metro cuadrado en CABA mostró una suba interanual del 7 % a febrero de 2025, lo que confirma la recuperación de los precios.

En la Provincia de Buenos Aires, la reactivación es aún más notoria. Durante febrero de 2025 se concretaron 7.952 operaciones, el mejor registro para ese mes en los últimos 17 años, con un salto interanual del 73,1 %. El monto promedio por compraventa también mostró una suba relevante, del 78 % interanual, reflejando un crecimiento tanto en cantidad como en valor de las operaciones.

En este contexto, el crédito hipotecario ha sido un motor clave en este proceso. En febrero se firmaron 1.409 hipotecas, lo que equivale al 17,7 % del total de actos del mes. Esto implica un incremento del 23 % en comparación con enero y un notable 480 % frente al mismo mes de 2024. Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, sostuvo que esta suba en las hipotecas “refleja el dinamismo que estamos viendo en el mercado” y anticipa que una mayor disponibilidad de crédito será crucial para facilitar el acceso a la vivienda.

En cuanto al monto promedio por compraventa, se ubicó en $71.000.000 (unos USD 55.000), lo que representa un incremento del 78 % respecto a febrero del año pasado. Fuera de las grandes ciudades —como Mar del Plata, La Plata, el conurbano bonaerense, San Nicolás o Pergamino—, los valores de los departamentos de tres ambientes pueden llegar a ser hasta un 35 % más bajos que en CABA, lo que incrementa el atractivo de las zonas periféricas para quienes buscan opciones más accesibles.

No obstante, el mercado debe enfrentar también la competencia de los desarrollos en pozo. Aunque el ritmo de construcción ha disminuido, el volumen de proyectos en curso sigue siendo considerable, lo que en algunos casos retrasa la salida al mercado de unidades usadas.

Daniel Bryn, analista de Zipcode y responsable del Monitor Inmobiliario, advierte que la oferta de inmuebles —incluyendo casas y PH— cayó más de un 30 % desde el pico registrado entre 2020 y 2023. “El mercado muestra señales de mayor movimiento, con un aumento en las compraventas y una disminución sostenida del stock disponible”, comentó Bryn a Infobae. Además, atribuyó parte de esta mejora a la reciente derogación de la Ley de Alquileres, que incentivó el retorno de muchos propietarios al mercado de renta en lugar de la venta, mejorando así la rentabilidad esperada y reduciendo la presión sobre la oferta de venta.

En términos de cantidad absoluta, Palermo lidera el ranking con 12.377 departamentos en venta, seguido por Recoleta (6.638), Belgrano (6.407), Caballito (5.420), Balvanera (3.287), Villa Urquiza (3.082), Núñez (2.982), Almagro (2.714), Flores (2.437) y Villa Crespo (2.267). Esta elevada oferta en Palermo responde al auge de desarrollos inmobiliarios y la demanda constante, con predominio de proyectos en construcción. En Recoleta se destacan las propiedades usadas, mientras que en Belgrano conviven unidades nuevas y familiares.

Los valores de las propiedades acompañan esta dinámica. En Palermo, un dos ambientes ronda los USD 140.000, mientras que uno de tres ambientes se ubica cerca de los USD 180.000. En Recoleta, las cifras van de USD 135.000 a USD 175.000, respectivamente; y en Belgrano los precios parten desde USD 145.000 y alcanzan los USD 185.000. Puerto Madero se mantiene como la zona más costosa, con unidades de dos ambientes desde USD 250.000. Por el contrario, barrios como Versalles o Villa Riachuelo presentan precios más bajos, entre USD 90.000 y USD 110.000, con valores más estables debido a una oferta limitada.

Monitor Inmobiliario también destaca que el tiempo promedio para vender el stock disponible disminuyó considerablemente en relación con los picos de 2020-2021, lo que revela una mayor absorción del mercado. La reciente estabilidad del dólar también ayudó a achicar la brecha entre precios pedidos y ofrecidos, reduciendo el margen habitual de negociación. Actualmente, los cierres de operación se concretan con descuentos promedio del 5 % al 6 %, frente al 10 % o 12 % registrado en años previos.

Ahora bien, si se analiza la proporción de inmuebles en venta respecto al total del stock disponible en cada barrio, el panorama cambia. Según un informe de Reporte Inmobiliario, Puerto Madero encabeza este ranking relativo, con el 13,12 % de sus propiedades en venta, seguido por San Telmo (13,01 %) y Parque Patricios (12,13 %). Estos barrios superan ampliamente la media porteña, lo que puede reflejar una alta rotación o una menor demanda sostenida.

Completan este listado Núñez (9,06 %), La Paternal (8,25 %), Villa Luro (8,06 %) y Villa Devoto (7,64 %). Este análisis permite una radiografía más precisa del mercado, al identificar tanto los barrios con mayor volumen de oferta como aquellos con mayor presión de venta relativa, lo cual resulta clave para quienes buscan invertir o adquirir una propiedad.

Reactivación de los créditos hipotecarios

Desde que 24 bancos lanzaron nuevas líneas de crédito para la adquisición, remodelación y ampliación de viviendas, el panorama cambió de forma significativa, rompiendo con la estacionalidad típica del verano, período en el que tradicionalmente bajan las operaciones de compraventa.

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en enero de 2025, el 26% de las 3.645 propiedades vendidas se financiaron con crédito hipotecario, lo que equivale a una de cada cuatro operaciones. Este dato representa un salto importante frente a diciembre de 2024, cuando las hipotecas representaron menos del 15% del total. En términos interanuales, la mejora fue aún más notoria: las operaciones con crédito crecieron un 1269,5% respecto a enero del año anterior.

Durante la segunda mitad de 2024 ya se había registrado un repunte del crédito, con más de 11.000 préstamos otorgados y un promedio de US$75.000 por operación, según datos de la Fundación Tejido Urbano. En términos macroeconómicos, el total del financiamiento representó el 0,2% del PBI.

Pero fue durante los primeros dos meses de 2025 cuando se consolidó la tendencia. Se otorgaron cerca de 5.000 créditos hipotecarios en todo el país, incluso en meses donde históricamente la actividad tiende a disminuir. En enero, se entregaron préstamos por $186 millones, y en febrero la cifra alcanzó los $204 millones, lo que consolidó un promedio mensual de $202 millones entre octubre y febrero.

Este resurgimiento del crédito coincidió con una creciente necesidad de financiamiento, en un escenario donde los valores de los inmuebles también vienen en alza, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires. Según el CESO (Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz), en marzo de 2025 el precio mediano de un monoambiente alcanzó los $420.000, mientras que los departamentos de dos ambientes llegaron a los $530.000, y los de tres ambientes, a los $750.000 mensuales. Estos valores reflejan un aumento de hasta 7,1% respecto a febrero, por encima de la inflación proyectada.

Así, el crédito hipotecario se posiciona nuevamente como una herramienta clave para el acceso a la vivienda, sobre todo en grandes centros urbanos como CABA y el conurbano bonaerense, donde el déficit habitacional sigue siendo una preocupación de fondo.